Жилой комплекс или центральная улица. Где инвестору проще сохранить арендатора

Автор: Станислав Быковский

Фото: пресс-служба

Станислав Быковский, эксперт по коммерческой недвижимости и готовому арендному бизнесу

В Санкт-Петербурге одновременно меняются и городская география, и поведение инвесторов. В рамках проектов комплексного развития территорий появляются новые жилые районы на 80–150 тысяч жителей, а покупатели готового арендного бизнеса по-прежнему часто смотрят прежде всего на престиж адреса. Но для помещения с арендатором вопрос «центр или жилой комплекс» нельзя решать по принципу «дороже — значит надёжнее». В одном случае доход формирует туристический и деловой трафик, в другом — ежедневное потребление жителей. И сохранность арендного потока зависит от того, насколько точно выбран формат бизнеса под эту среду.

Я занимаюсь инвестициями в недвижимость 12 лет, с 2018 года — коммерческой недвижимостью. Работаю с крупной инвестиционно-управляющей компанией в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На практике вижу: помещение в новом жилом массиве иногда лучше удерживает арендатора за счёт регулярного спроса и меньшей конкуренции.

Центральная улица продаёт трафик, а не только квадратные метры

В центре Петербурга у помещения есть очевидные преимущества: узнаваемый адрес, высокий пешеходный поток, близость к туристическим маршрутам, офисам и культурным объектам. Такая локация может быть особенно сильной для ресторанов, кофеен, аптек, сервисов с импульсным спросом, магазинов подарков и форматов, которым важна видимость с улицы.

Но центральный трафик не равен гарантированной выручке. Туристический поток сезонен, а ставка часто уже включает премию за престиж. Если концепция не попадает в реальный сценарий потребления, красивый фасад не спасает бизнес.

Жилой комплекс работает на повторяемость

В новом жилом массиве коммерция строится вокруг другого сценария. Житель не приезжает туда специально за чашкой кофе или бытовой услугой — он проходит мимо по пути домой, в школу, к остановке, в паркинг. Для аптеки, супермаркета у дома, пекарни, пункта выдачи, салона, медицинского кабинета или кофейни это часто важнее разового большого трафика: клиент возвращается несколько раз в неделю.

Однако новый район нельзя оценивать только по числу квартир. Нужно понять, когда сформируется заселение, где расположены входы в подъезды, как устроены маршруты к остановкам, есть ли рядом конкурирующие корпуса, предусмотрены ли коммерческие площади в соседних очередях и сколько жителей приходится на один метр торговой функции. В проекте с 80–150 тысячами жителей даже небольшая ошибка в балансе коммерции может привести либо к дефициту помещений и росту ставок, либо к избытку свободных площадей.

Отдельный фактор — качество самого дома и благоустройства. Помещение на первой линии внутри жилого комплекса может иметь хорошую экономику, если его видят жители нескольких корпусов. Но если вход спрятан, тротуар разорван, а коммерческий фронт отделён от основного маршрута, фактический спрос окажется ниже расчётного.

Кейс: дефицит коммерции как инвестиционная возможность

Один из показательных случаев был у нас на севере Санкт-Петербурга. Московский застройщик построил жилой комплекс, в котором коммерческих помещений оказалось примерно в четыре раза меньше, чем обычно требуется для полноценного обслуживания такого объёма жителей.

Для инвестора это важный сигнал. В районе будет постоянный локальный трафик, а конкуренция между собственниками коммерческих помещений окажется ниже. Это создаёт более сильную позицию для качественных объектов: арендатору сложнее быстро найти сопоставимую альтернативу, а ставка получает поддержку не только за счёт площади, но и за счёт дефицита предложения.

Мы начали предлагать инвесторам помещения в этом проекте не потому, что новый жилой комплекс автоматически означает хорошую инвестицию. Основанием стали расчёты: количество жителей, планируемая коммерческая функция, маршруты внутри квартала и ограниченный объём аналогичных объектов. В такой ситуации сохранение арендатора связано не с громким именем застройщика, а с тем, что бизнесу трудно отказаться от точки, где уже сформирован ежедневный спрос.

Как сравнить два объекта

При сравнении я задаю пять вопросов: какой спрос формирует выручку — туристический, офисный или локальный; сколько у арендатора сопоставимых альтернатив; что произойдёт со ставкой через три–пять лет; кого можно поставить на место текущего пользователя; как объект будет продаваться без действующего бренда. Ликвидность — это не только договор, но и понятный список будущих арендаторов.

Центр или район?

Для центральных улиц важны качество потока и устойчивость арендатора. Для спальных районов — плотность заселения, конкуренция и ежедневные маршруты. В Ленинградской области добавляется зависимость от транспорта, сезонности и темпов фактического заселения.

Инвестору не обязательно выбирать между «престижем» и «стабильностью». Нужно выбирать сценарий спроса, который понятен именно для этого помещения. Центральная улица может дать более высокую ликвидность при сильном арендаторе и правильном формате. Жилой комплекс может обеспечить более устойчивый поток при дефиците коммерции и понятном локальном потреблении. Но оба варианта требуют проверки договора, ставки, инженерии, конкурентов и будущего развития территории.

Мой вывод простой: покупать нужно не адрес и не красивую цифру доходности, а устойчивую связь между помещением, арендатором и конкретным маршрутом потребления. Если вы рассматриваете готовый арендный бизнес в Петербурге или Ленинградской области, со мной можно лично пообщаться во «ВКонтакте» или встретиться в Санкт-Петербурге.